Jim Kakuuchi

アメリカ不動産を長期間所有している日本人オーナーの方から、よくいただく質問があります。 「昔リフォームに使ったお金は、売却時の税金を減らすことができますか？」 例えば、 といった費用です。 結論から言えば、 一定のCapital Improvement（資本的支出）は不動産のBasisに加算され、将来の売却益を小さくできる可能性があります。 一方で、通常のRepair（修繕）やMaintenance（維持管理）は、必ずしもBasisに加算されるわけではありません。 さらに、賃貸不動産の場合には、 Repairは支払った年に経費として控除できる可能性がある一方、Capital Improvementは通常、資産として計上して減価償却する という違いがあります。 そのため、 「どちらが得か」ではなく、「税務上どちらに該当するのかを正しく判断する」 ことが重要です。 本記事では、日本人アメリカ不動産オーナー向けに、 について解説します。 ■ 結論：リフォーム費用は売却時の税金を減らせる可能性がある アメリカ不動産を売却した際の利益は、単純に

アメリカ不動産を売却した日本人オーナーの方から、よくいただくご相談があります。 実は、不動産投資において重要なのは、 「いくらで売却できたか」ではなく、「売却後のお金をどのように運用するか」 です。 同じ売却代金を受け取っても、 では、将来の資産形成に大きな差が生まれる可能性があります。 本記事では、日本人オーナー向けに、売却後の代表的な選択肢と、それぞれのメリット・注意点について解説します。 ■ 結論 売却後のお金の使い方に「唯一の正解」はありません。 重要なのは、 などを総合的に考え、自分の目的に合った運用方法を選ぶことです。 そのため、売却を決める前から「売却後の資金計画」を考えておくことをおすすめします。 ■ 選択肢①　米ドルのまま保有する 売却代金をすぐに円へ換えず、米ドルで保有するという方法です。 メリット 注意点 そのため、 「ドルで保有する」

アメリカ不動産を売却する日本人オーナーの方から、最も多くいただく質問の一つがあります。 「売却益はどのように計算されるのでしょうか？」 また、 といったご相談も少なくありません。 実は、アメリカ不動産売却時の税金を左右する最も重要な要素の一つが、 Cost Basis（取得費） です。 Cost Basisを正しく理解していないと、本来よりも多くの税金を支払ってしまう可能性があります。 本記事では、日本人オーナー向けに、 について分かりやすく解説します。 ■ 結論 アメリカ不動産の売却益は、 売却価格 − Cost Basis だけで計算されるわけではありません。

アメリカにコンドミニアムや賃貸住宅を所有していた親や家族から不動産を相続した日本人の方から、次のようなご相談をいただくことがあります。 相続したアメリカ不動産の売却には、 など、複数の税務論点があります。 さらに重要なのは、 米国と日本では、相続不動産の取得価額（Basis・取得費）の考え方が異なる という点です。 本記事では、日本人相続人が知っておきたい重要なポイントを分かりやすく解説します。 ■ 結論 相続したアメリカ不動産を売却する場合、 米国では相続時の時価（Fair Market Value）が取得価額の基準となることがありますが、日本では原則として被相続人（親）の取得費を引き継ぎます。 つまり、 米国では譲渡益が小さくても、日本では想定以上に大きな譲渡所得が発生することがあります。 そのため、 まで含めて総合的にシミュレーションすることが重要です。 ■ Step-Up in

アメリカ不動産を所有している日本人オーナーの方から、よくいただくご相談があります。 「個人名義より、LLC名義の方が税金は安いのでしょうか？」 あるいは、 「法人名義で所有している場合、売却時の税金はどう変わるのでしょうか？」 結論から言えば、 「法人名義だから有利」「LLC名義だから税金が安い」という単純な話ではありません。 アメリカでは、登記上の名義だけで税金が決まるのではなく、連邦税務上の分類（Tax Classification）や所有者の属性によって、税務上の取り扱いが大きく変わります。 本記事では、日本人オーナー向けに、 それぞれの特徴と、売却時に検討すべき税務上のポイントを解説します。 ■ 結論 不動産売却時の税金は、 「登記上の名義」ではなく、税務上どのように扱われるか によって大きく変わります。 例えば、 では、申告方法や課税の仕組みが異なります。 そのため、売却前には、自分の所有形態が税務上どの分類に該当するのかを確認することが重要です。 ■ 個人名義で所有している場合

アメリカ不動産の売却を検討されている日本人オーナーの方から、最も多くいただくご質問があります。 「結局、私の手元にはいくら残るのでしょうか？」 実は、多くの方が税率ばかりを気にされます。 しかし、本当に重要なのは、 「税金をすべて支払った後に、銀行口座へいくら入るのか」 です。 例えば、 と思っていても、 実際には、 などを考慮すると、最終的な手取り額は大きく変わることがあります。 本記事では、 売却価格ではなく、「税引後キャッシュ（After-Tax Cash）」 という視点から、実際にどれくらい手元へ残るのかをシミュレーションしながら解説します。 ■ 売却価格＝手元に残るお金ではない 例えば、 売却価格：$1,500,000 と聞くと、 「150万ドル受け取れる」

ハワイのコンドミニアムや投資用不動産を売却する日本人オーナーの方から、よくいただくご質問があります。 「HARPTAで差し引かれる金額を減らすことはできますか？」 また、 「実際の税金より多く源泉徴収された場合、いつ、どのように返してもらえるのでしょうか？」 というご相談も少なくありません。 ハワイ不動産の売却では、日本在住者を含むハワイ州の非居住者について、HARPTAによる源泉徴収が行われることがあります。 しかし、HARPTAは最終的な州税額ではありません。 一定の条件を満たす場合には、売却前に源泉徴収の免除または調整を申請したり、売却後に超過分の暫定還付を申請したりできる可能性があります。 本記事では、 について解説します。 ■ 結論：HARPTAは最終税額ではない HARPTAでは、原則として買主側が、ハワイ不動産の譲渡におけるAmount Realized（一般的には売却価格に近い金額）の7.25％（2026年現在）を源泉徴収し、ハワイ州税務局へ納付します。 例えば、売却価格が$1,000,000の場合、単純計算では、 $1,000,000 × 7.25％ = $72,500

ハワイにコンドミニアムや投資用不動産を所有している日本人オーナーの方から、よくいただくご相談があります。 「ハワイの不動産を売却すると、税金はいくらかかるのでしょうか？」 また、 など、多くの制度が関係するため、 「何から準備すればよいのか分からない」 という声も少なくありません。 本記事では、日本人オーナー向けに、ハワイ不動産売却時に検討すべき税務上のポイントをわかりやすく解説します。 ■ 結論 ハワイ不動産を売却する場合、検討すべき税務は一つではありません。 一般的には、 を総合的に考える必要があります。 重要なのは、 「税率が何％か」ではなく、「税引後に最終的にいくら手元に残るのか」 を売却前に把握することです。 ■ ハワイ不動産売却時に検討すべき税金 ハワイ不動産を売却するときは、以下のような税務論点があります。 一つの税金だけを考えるのではなく、全体を俯瞰してシミュレーションすることが重要です。 ■

Capital Gain Taxだけではない！？長期保有オーナーが最も見落としやすい税金を解説 アメリカ不動産を長年保有している日本人オーナーの方から、よくいただくご相談があります。 「売却益に対する税金はある程度わかるのですが、なぜ想定より税金が高くなるのでしょうか？」 実は、アメリカ不動産の売却では、単純なCapital Gain Taxだけを見ていると、実際の税負担を過小評価してしまうことがあります。 その理由の一つが、 Depreciation Recapture（減価償却戻し税） です。 特に、10年、20年、30年と長期保有してきた賃貸不動産では、過去に積み上がった減価償却が大きくなっているため、売却時の税額に大きな影響を与えることがあります。 本記事では、日本人アメリカ不動産オーナー向けに、Depreciation Recaptureとは何か、なぜ売却時に税金が高くなるのかをわかりやすく解説します。 ■ 結論：売却時の税金はCapital Gain Taxだけではない アメリカ不動産を売却するとき、多くの方は次のように考えます。

アメリカに長年住んでいた方、またはアメリカ不動産を長期保有している日本人オーナーの方から、よくいただくご相談があります。 「日本へ帰国する前に、アメリカ不動産は売却しておいた方がよいのでしょうか？」 特に、 などに不動産を所有している方にとって、この判断は非常に重要です。 なぜなら、帰国後は などが複雑になる可能性があるからです。 本記事では、日本へ帰国する前にアメリカ不動産を売却するべきか、それとも保有し続けるべきかを判断するためのポイントを解説します。 ■ 結論：必ず売却すべきとは限らない 最初に結論です。 日本へ帰国する前に、必ずアメリカ不動産を売却すべきというわけではありません。 しかし、 帰国後は税務・管理・融資・売却手続きが複雑になるため、 帰国前に「売却・保有・借り換え・相続」の比較をしておくことが非常に重要です。 ■ なぜ帰国前に検討すべきなのか？ アメリカに住んでいる間は、物件に関する対応が比較的しやすいです。 例えば、 などです。 しかし、日本へ帰国した後は、時差・距離・言語・書類手続きの問題により、これらの対応が難しくなることがあります。