前述の通り、アメリカ非居住者がアメリカ国内の不動産を売却する場合、通常は
売却価格の15％
がFIRPTAの源泉徴収として差し引かれます。
しかし、この15％は最終的な税額ではなく、税金の前払いという位置づけです。
実際の税額がそれより少ないと予想される場合には、
Withholding Certificate（源泉徴収減額申請）
を申請することが可能です。
Withholding Certificateとは
Withholding Certificateとは、
IRS（アメリカの国税庁）に対して源泉徴収額の減額または免除を申請する制度
です。
正式には
Form 8288-B
を使用して申請します。
【IRS Official Site Link】
https://www.irs.gov/forms-pubs/about-form-8288-b
この申請が認められると、FIRPTAの源泉徴収額を
- 減額
- または免除
することができる場合があります。
なぜ減額が可能なのか
FIRPTAは
売却価格の15％
を基準に源泉徴収されます。
しかし実際の税金は
利益（キャピタルゲイン）
に対して課税されます。
例えば次のようなケースです。
売却価格
$1,800,000
購入価格
$1,500,000
利益
$300,000
この場合、実際の税額は
$300,000の利益
に対して計算されます。
そのため、
売却価格の15％（$270,000）
を源泉徴収すると、
実際の税額より大幅に多くなる可能性があります。
このような場合、Withholding Certificateを申請することで
源泉徴収額を実際の税額に近づける
ことができます。
申請のタイミング
Withholding Certificateの申請は
不動産売却のクロージング前またはクロージング時
に行うことが一般的です。
申請後、IRSが審査を行い、承認されると
源泉徴収額の減額
が認められる場合があります。
長期保有オーナーの場合
長期保有している不動産の場合、
- 減価償却
- 改良費
- 購入価格
などによって、実際の税額が
売却価格の15％より大幅に低い
ケースもあります。
そのため、FIRPTAの源泉徴収については
事前に専門家に相談することが重要
になります。
注意点
Withholding Certificateの申請には
- 不動産売却の契約書
- 税務計算
- 各種書類
などが必要になる場合があります。
また、申請内容によっては審査に時間がかかることもあります。
そのため、不動産売却を検討する際には
クロージング前の早い段階で税務の検討を行うこと
が重要になります。
アメリカ不動産オーナーの方へ
111 Capital Groupでは、アメリカで不動産を保有されている日本人オーナーの方に向けて、
- 不動産の概算評価
- 売却時の税務の一般的な考え方
- FIRPTA源泉徴収の仕組み
などについて参考情報をご案内しています。
物件住所をお知らせいただければ、
現在の市場状況や売却時の一般的な税務の考え方について参考情報をご案内することも可能です。
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「日本人がアメリカ不動産を売却した場合、日本とアメリカの税金はどうなるのか」
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