アメリカで不動産を30年以上保有している日本国籍の不動産オーナーの方は少なくありません。
特に1980年代後半から1990年代前半にかけて購入された物件は、現在では購入価格の2倍〜5倍以上になっているケースも珍しくありません。
一方で、多くのオーナーの方が気にされているのが
- 不動産を売却した場合の税金
- 日本とアメリカの両方での課税
- 将来の相続
などです。
この記事では、アメリカ不動産を約30年間保有した場合の税金のイメージを、簡単な例を使って解説します。
30年前に購入した場合の例
例えば次のようなケースを考えてみます。
購入年
1995年
購入価格
$400,000
現在の市場価格（仮）
$1,800,000
この場合、単純な値上がり益は
$1,400,000
になります。
アメリカでのキャピタルゲイン税
アメリカで不動産を売却した場合、基本的には
Capital Gain Tax（キャピタルゲイン税）
が課税されます。
主な税金は次の通りです。
- 連邦税（Federal Capital Gain Tax）
- 州所得税（例えばカリフォルニア州税・ハワイ州税・ニューヨーク州税 等）
- 減価償却のリキャプチャー（Depreciation Recapture）
これらを合計すると、ケースによっては
30％〜40％程度
の税負担になることもあります。
仮に上記の例で計算すると、
$1,400,000 × 約35％
＝ 約$490,000
程度の税金になる可能性があります。
※実際の税額は取得価格、減価償却、所得状況などによって大きく変わります。
日本にお住まいの場合の税務
不動産オーナーが日本に居住している場合、日本の税制も関係してきます。
一般的には
- 日本の所得税
- 外国税額控除
- 為替の影響
などを考慮する必要があります。
ただし、日本の税務については
- 個人の税務状況
- 居住状況
- 所得の種類
によって大きく異なるため、日本の税理士との確認が重要になります。
相続の場合はどうなるのか
もう一つ重要なのが相続です。
アメリカでは、不動産を相続した場合
Step-Up Basis（ステップアップ）
という制度があります。
これは
被相続人が亡くなった時点の時価を基準に取得価格が調整される制度です。
この制度により、相続時に大きなキャピタルゲイン税が回避できる場合があります。
ただし、日本の相続税との関係は複雑になるため、専門家への相談が重要です。
長期保有オーナーが検討する主な選択肢
アメリカ不動産を長期保有している日本国籍の不動産オーナーの方は、一般的に次のような選択肢を検討されます。
- 売却
- 1031 Exchange（買い替え）
- 保有継続
- 相続を前提とした保有
- リファイナンスによる資金活用
どの選択肢が最適かは
- 税務
- 年齢
- 家族構成
- 資産戦略
などによって大きく異なります。
簡易シミュレーションのご案内
長年保有している不動産の場合、
「売却した場合に税金がどのくらいになるのか」
を事前に把握しておくことはとても重要です。
111 Capital Groupでは、アメリカ不動産を保有されている不動産オーナーの方に向けて、
不動産の概算評価と税務シミュレーションの方向性
について簡易的なご案内を行っています。
物件住所をお知らせいただければ、
- 概算の現在価値
- 売却時の税務の考え方
- 今後の資産戦略の方向性
について参考情報をご案内することが可能です。
