― 日本人オーナーが今直面している“3つの判断” ―
アメリカ国内に不動産を20年、30年と保有している日本人オーナーの方から、最近このようなご相談が急増しています。
「今、売るべきでしょうか？それとも持ち続けるべきでしょうか？」
2026年現在、この判断はこれまで以上に難しくなっています。
なぜなら、「売る」「持つ」という2択ではなく、
当社ではその他に“第三の選択肢”を提案する場合もあるからです。
本記事では、アメリカ国内に不動産を長期保有している日本人オーナーの視点から、
「売却」「保有」「第三の選択肢」を整理し、どのように判断すべきかを解説します。
2026年のアメリカ不動産市場の現実
現在のアメリカ不動産市場は、非常に特徴的な局面にあります。
- アメリカ国内の金利市場は高止まり
- 不動産の価格は大きく下落していない
- アメリカ国内の取引件数は減少（流動性の低下）
つまり、
「売り時でもあり、売り時ではない」
「持ち時でもあり、持ち時ではない」
という、極めて判断の難しい状況です。
売却した場合、手元にいくら残るのか？（具体例）
以下のケースで見てみましょう。
- 購入価格：$500,000
- 現在の市場価格：$3,000,000
① 売却時のコスト
- 仲介手数料：約6% → $180,000
→ 売却後残額：$2,820,000
② 課税対象利益
- 利益：$2,320,000 (= $2,820,000 – $500,000)
③ 税金（概算）
- 連邦税（約23.8%）：約 $552,160
- 州税
- カリフォルニア州（最大13.3%）：約 $308,560
- ニューヨーク州（最大約10.9%）：約 $252,880
- ハワイ州（最大約11%）：約 $255,200
- FIRPTA源泉徴収：10〜15%（一時的拘束）
④ 手残り（イメージ）
約 $2,000,000 前後
ポイント
「仮に300万ドルで売れても、実際に自由に使える資金はかなり減る」
持ち続けることのリスク
売却しない場合でも、以下のリスクがあります。
- 修繕コストの増加
- 家賃規制
- 管理負担
- 相続税（Estate Tax）リスク
特に重要：
「何もしない＝リスクを取り続ける状態」になることがあります。
実は存在する「第三の選択肢」
多くの方が「売る or 持つ」で考えがちですが、
当社では状況に応じて以下のような戦略を提案しています。
① リファイナンス（借り換え）
例：
- 物件価値：$3,000,000
- LTV（Loan-to-Value）60% → 約 $1,800,000 調達可能
売却せずに現金化
リファイナンスの特徴
- 税金が発生しない
- 資産を維持できる
- キャッシュを確保できる
注意点（重要）
リファイナンス後は、
毎月の金利支払いが発生します。
ただし、
物件からの家賃収入があるため
キャッシュフローがプラスになるかどうかのシミュレーションが極めて重要です。
② 所有構造の見直し（LLC / Corporation / Trust）
- LLC / Corporation / Trustを活用した所有構造の最適化
- 相続・税務リスクの軽減
- 将来の売却・承継の柔軟性確保
シミュレーション比較（$300万 物件）
A）売却
- 手残り：約 $200 万 前後
- 税金：大
- 資産：消滅
B）保有
- キャッシュフロー：維持
- リスク：継続
C）リファイナンス
- キャッシュアウト：LTV 60％の借入の場合、約 $180 万まで可能
- 税金：なし
- 金利支払い：あり
- 資産：維持
- リスク：継続
結論：正解は一つではない
判断は以下で変わります。
- 年齢
- アメリカ or 日本などの現在の居住地
- 相続予定
- キャッシュの必要性
つまり
「個別戦略が必要」となります。
当社では「$50万 → $300万 などのケースで “どの選択が一番手残りが多いか” を無料で比較いたします」
無料シミュレーションのご案内
当社では以下を個別に作成しています：
- 売却した場合の税引後キャッシュ
- リファイナンス後のキャッシュフロー
- 相続まで含めた長期戦略
「まだ迷っている段階」でも問題ありません。
むしろ、
判断前の相談が最も重要です。
お気軽にご相談ください。
